집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 상황이 계약 만기 앞에서 자주 접합니다. 이때 대부분의 사람은 “집주인이 실거주한다면 무조건 나가야 하는 거 아닌가요?”

라는 의문을 품지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법상 세입자는 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있어 최초 2년 계약 후 추가로 2년 더 거주할 수 있는 권리가 있습니다.

다만 임대인 실거주가 인정될 때는 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 중요한 점은 단순히 “들어와 살 예정이다”라고 말하는 것만으로는 충분치 않다는 것이고, 실제로는 거주 의사를 입증하고 법원에서 다양한 사정을 종합 판단합니다.

따라서 임대인 실거주를 이유로 퇴거 요청을 받았다고 해서 무조건 포기할 필요는 없습니다.임대인 실거주는 아무 때나 주장할 수 있는 것이 아니고, 계약 기간 중 갑자기 나가달라고 요청한다고 해서 바로 효력이 생기는 것도 아닙니다.

특히 갱신청구권 행사 과정에서 임대인이 갱신을 거절하고 실거주를 주장하는 형태가 일반적입니다. 또한 실제 입주 주체도 중요합니다.

임대인 본인이나 배우자, 직계존비속 등이 거주하는 경우는 인정될 수 있지만, 단순히 다른 사람에게 임대하거나 제3자를 들이기 위한 목적이라면 실거주 사유로 보지 않습니다. 법원은 집주인이 실거주 사실을 입증해야 한다고 봅니다.

가장 중요한 것은 허위 실거주 여부입니다. 시세 상승으로 보증금을 높이려 세입자를 내보내는 사례가 늘고 있습니다.

예를 들어 임대인 실거주를 이유로 거절한 뒤 얼마 지나지 않아 새로운 세입자가 입주했다면 허위 실거주 문제가 됩니다. 법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대하면 손해배상을 인정합니다.

이사비용, 중개보수, 상승한 월세나 전세금 차액 등 실질 손해가 배상 범위에 포함될 수 있어 세입자 입장에서는 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.먼저 통보 시기를 확인해야 합니다.

계약 만료 직전에 통보했다면 법적 효력이 문제가 없는지 점검이 필요합니다. 두 번째로 문자나 카카오톡, 내용증명 등 증거를 남겨 두는 것이 중요합니다.

실제 분쟁이 발생하면 대화 내용이 핵심 자료가 됩니다. 세 번째로 본인이 이미 계약갱신청구권을 사용했는지 확인해야 대응 방법이 달라질 수 있습니다.

임대인 실거주를 이유로 한 퇴거 요청은 생각보다 복잡하지만, 집주인의 실거주 주장만으로 이사를 해야 하는 것은 아니고, 반대로 세입자가 계속 거주할 수 있는 것도 아닙니다. 핵심은 계약갱신청구권 사용 여부, 통보 시기, 실제 거주 의사 등 요건을 정확히 확인하는 것입니다....